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香缇时光三期怎么样？2026永川兴龙湖16栋3554户高层洋房真实成交、学区划片、首付测算 - 骏耀房产网

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香缇时光三期怎么样？2026永川兴龙湖16栋3554户高层洋房真实成交、学区划片、首付测算 - 骏耀房产网

香缇时光全盘体量最大的组团，也是五期中唯一的高层 + 洋房混合社区。香缇时光三期位于灵龙路 899 号，16 栋 3554 户，2016 年建成，容积率 2.00、绿化率 30%，重庆鑫永物业提供服务。本文按骏耀房产网 6 大固定模块，纯客观归档该小区楼盘档案、2023 年 1 月至 2026 年 9 月 50 笔二手房真实成交样本（高层与洋房分业态统计）、2026 年官方学区划片原文、银行按揭评估指导价与首付测算、片区配套，不做任何房源营销推广。

一、楼盘官方静态权威参数（含数据留白的如实标注）

本文参数均以永川住建官方备案及骏耀房产网房源库为准，未录入或口径冲突项目已单独标注。

字段	官方备案值
小区名称	香缇时光三期
具体地址	重庆市永川区灵龙路 899 号（与 2026 年官方学区文件列示一致）
所属板块	兴龙湖片区
物业类型	住宅
小区类型	中型社区
建筑类型	高层住宅、洋房（双业态组合）
建筑结构	钢混
楼栋总数	16 栋
规划户数	3554 户（香缇时光五期中户数最多的组团）
建筑面积 / 占地面积	暂无数据（房源库未录入）
容积率	2.00
绿化率	30.00%
产权年限	50 年
建造年代	2016 年
物业公司	重庆鑫永物业服务有限公司
物业费	1.8 元/㎡·月（房源库登记值）
地面车位 / 地下车位 / 停车费	暂无数据
供水 / 供电 / 供气	侨立水务 / 重庆电力 / 房源库显示"未知"，以现场报装为准
开发商	重庆旭亿置业有限公司
合作银行评估均价	5150 元/㎡（区间 4800 - 5500 元/㎡）
平台成交台账业态	高层 31 笔、洋房 19 笔（共 50 笔过户样本）

ⓘ 全网纠错与数据留白说明： 1. 双业态是三期的本质特征：房源库登记建筑类型为"高层住宅、洋房"，成交台账亦印证——高层主力面积 74-90 ㎡、洋房主力面积 90-106 ㎡，两者单价体系差异显著（详见第二模块）。看房前必须先明确目标楼栋是高层还是洋房，两者总价段、梯户比、物业体验完全不同。 2. 建筑面积、占地面积未录入，因此本文无法按"容积率＝计容建筑面积 ÷ 占地面积"做参数自洽性核验，如实说明，不以网络数据填补空白。 3. 供气字段显示"未知"：房源库未录入供气单位（同盘一期、四期登记为重庆燃气），实际以现场报装信息为准。 4. 物业费登记值为 1.8 元/㎡·月，高于一期（1 元），与五期（1.9 元）接近；未标注计费口径，实际以物业服务合同为准。

二、2023-2026 年平台真实闭环成交大数据解析（分业态统计）

数据来源：骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 9 月香缇时光三期分期专项真实成交台账，共 57 条记录——二手房过户 50 笔、租单 7 笔，台账更新至 2026 年 9 月 17 日。台账内无一手房成交记录，本篇全篇按二手房口径；租单单列，不混入买卖统计。

ⓘ 为什么本文以"分业态"为主线：三期是香缇时光唯一的高层 + 洋房混合组团，50 笔过户中高层 31 笔、洋房 19 笔，两类产品面积段几乎不重叠（高层 74.04-99.41 ㎡、洋房 89.21-105.61 ㎡）、价格带明显分层（高层 4607-8852 元/㎡、洋房 6554-14797 元/㎡）。混合平均会掩盖真实结构，故全文以分业态统计为主，全盘混合均价仅作参考。

🔁 与本站既有文章的口径区分：《2024 年香缇时光小区成交报告》（整盘年度口径，其中三期 16 笔）记"三期高层成交 10 笔均价 6631 元/㎡、洋房成交 4 笔均价 7749 元/㎡"，与本文同期（2024 年）分业态统计（高层 10 笔 6631 元/㎡、洋房 4 笔 7750 元/㎡）完全吻合——两套独立统计互相印证。本文为三期分期专项 + 跨年度口径，不可与整盘报告直接横向比较。

2.1 成交总览

维度	高层（31 笔）	洋房（19 笔）
成交面积区间	74.04 - 99.41 ㎡	89.21 - 105.61 ㎡
成交总价区间	34.55 - 88.00 万	64.00 - 132.00 万
成交单价区间	4607 - 8852 元/㎡	6554 - 14797 元/㎡（剔除极端个案后 6554 - 8793）
单价均值	约 6034 元/㎡（加权 6041 / 中位 5939）	约 7981 元/㎡（加权 7957 / 中位 7554）
面积均值	约 84.1 ㎡	约 97.6 ㎡
主力面积段	74-90 ㎡（30 笔）	90-106 ㎡（18 笔）
全盘参考	50 笔加权均价 6837 元/㎡；算术 6774 / 中位 6674；总价中位数 56.55 万	洋房较高层溢价约 26%（剔除极端个案后算术口径）

ⓘ 洋房溢价说明：剔除 1 笔极端个案后，洋房算术均价约 7603 元/㎡，较大层（6034 元/㎡）溢价约 26%——这与 2024 年整盘报告中"洋房较高层高出 28.9%"的结构性结论方向一致。溢价来源（电梯配比、得房率、户型通透度等）属产品定位差异，本文不做归因推测。

⚠️ 极端个案单列：2023-02-05 洋房 89.21 ㎡成交 132 万（14797 元/㎡），为 50 笔中唯一破万样本，显著偏离洋房常态价格带（6554-8793 元/㎡）。本文洋房统计均已标注"剔除/未剔除"两种口径，按揭测算中作为极端案例单独展示，不代表该小区洋房的普遍成交水平。

2.2 50 笔真实成交明细（按时间排序，全量归档）

编号	成交时间	业态	面积（㎡）	成交价（万）	单价（元/㎡）
1	2023-01-28	高层	78.29	55.50	7089.03
2	2023-02-05	洋房	89.21	132.00	14796.55 ⚠️
3	2023-02-26	洋房	105.57	91.80	8695.65
4	2023-03-01	洋房	97.15	76.34	7857.95
5	2023-04-24	高层	78.29	43.70	5581.81
6	2023-05-03	高层	83.88	41.50	4947.54
7	2023-05-03	洋房	96.32	64.50	6696.43
8	2023-06-12	高层	83.98	44.98	5356.04
9	2023-08-13	高层	83.98	46.80	5572.76
10	2023-09-16	高层	89.28	51.38	5754.93
11	2023-09-18	洋房	96.44	84.80	8793.03
12	2023-12-03	高层	74.15	48.00	6473.36
13	2023-12-14	洋房	96.30	65.10	6760.12
14	2023-12-19	高层	83.98	39.80	4739.22
15	2024-02-21	高层	74.04	52.00	7023.23
16	2024-03-03	高层	89.28	65.68	7356.63
17	2024-03-04	高层	74.13	50.60	6825.85
18	2024-03-10	洋房	98.70	72.98	7394.12
19	2024-03-15	高层	83.98	57.60	6858.78
20	2024-03-17	洋房	99.65	71.00	7124.94
21	2024-04-11	高层	99.41	88.00	8852.23
22	2024-05-16	高层	89.17	46.00	5158.69
23	2024-07-04	高层	84.00	54.18	6450.00
24	2024-11-03	洋房	105.61	86.00	8143.17
25	2024-11-17	高层	74.13	49.00	6610.01
26	2024-11-19	洋房	97.15	81.00	8337.62
27	2024-12-06	高层	74.04	34.55	4666.40
28	2024-12-29	高层	83.88	54.60	6509.30
29	2025-02-10	高层	89.28	63.60	7123.66
30	2025-02-23	高层	89.28	59.38	6650.99
31	2025-03-02	洋房	96.96	75.00	7735.15
32	2025-03-31	高层	89.17	47.50	5326.90
33	2025-05-11	洋房	91.94	64.00	6961.06
34	2025-05-27	洋房	97.02	69.80	7194.39
35	2025-06-03	高层	83.98	41.80	4977.38
36	2025-06-06	洋房	96.32	74.30	7713.87
37	2025-06-07	高层	89.17	58.80	6594.15
38	2025-06-23	高层	74.15	40.92	5518.54
39	2025-08-01	洋房	99.43	69.08	6947.60
40	2025-10-09	洋房	98.57	85.00	8623.31
41	2025-11-05	洋房	96.94	83.00	8562.00
42	2026-01-02	高层	89.17	46.00	5158.69
43	2026-03-10	高层	89.17	54.60	6123.14
44	2026-03-29	高层	89.17	55.38	6210.61
45	2026-05-09	洋房	98.57	64.60	6553.72
46	2026-06-08	高层	74.04	47.30	6388.44
47	2026-06-15	高层	89.17	41.08	4606.93
48	2026-07-27	洋房	96.30	65.06	6755.97
49	2026-08-19	高层	89.17	47.00	5270.83
50	2026-09-17	高层	89.17	47.00	5270.83

注：⚠️ 标记为极端个案（见 2.1 说明）。第 49、50 笔为同面积同价（89.17 ㎡ / 47 万）先后成交，且台账罕见地记录了成交周期（分别为 2 年 2 个月、4 年），是观察该小区真实流通速度的宝贵样本——低价房源也可能经历较长挂牌期。近期样本中另有"119 天"（2026-07-27 洋房）、"全款"5 笔、"按揭"1 笔的记录，装修状况记录了精装修 3 笔、清水房 3 笔。

2.3 分年度成交均价（分业态，数据归档）

年度	高层笔数	高层均价（元/㎡）	洋房笔数	洋房均价（元/㎡）
2023	8 笔	约 5689	6 笔	约 8933
2024	10 笔	约 6631	4 笔	约 7750
2025	6 笔	约 6032	7 笔	约 7677
2026（1-9 月）	7 笔	约 5576	2 笔	约 6655

ⓘ 样本局限说明：分年度分业态后，单格样本量仅 2-10 笔，单套成交对年度均价的影响被显著放大（尤其 2026 年洋房仅 2 笔）。上述数据仅作历史记录归档，不宜据此判断价格走势或预测未来。

2.4 面积段与价格结构

面积段	样本数	业态构成	单价范围（元/㎡）	适配客群特征
70-80 ㎡	9 笔	全部高层	4666 - 7089	两室 / 紧凑三室首置
80-90 ㎡	22 笔	高层 21 + 洋房 1	4607 - 14797	标准三室首置与过渡改善
90-100 ㎡	17 笔	洋房 16 + 高层 1	6554 - 8852	舒适三室改善
100-110 ㎡	2 笔	全部洋房	8143 - 8696	大三室 / 四室改善

价格分层（全盘 50 笔）	单价区间	笔数	构成
低位段	4500 - 5000 元/㎡	5 笔	全部高层
中低位段	5000 - 6000 元/㎡	10 笔	全部高层
中位段	6000 - 7000 元/㎡	17 笔	高层 11 + 洋房 6
中高位段	7000 - 8000 元/㎡	10 笔	高层 4 + 洋房 6
高位段	8000 元/㎡以上	8 笔	洋房 7 + 高层 1

ⓘ 样本局限说明：50 笔样本覆盖 2023-2026 年，能反映小区历史成交价格带。高位段集中于洋房、且多发生在 2023-2025 年，其与近一年成交的落差同时受市场周期与业态差异影响，本文不做归因推测，也不代表当前所有房源定价水平。

2.5 租赁市场单列统计

维度	数据
租单样本	7 笔（2023.04 - 2026.06）
租赁面积	74.00 - 100.00 ㎡
月租金区间	1400 - 2500 元（高层 1400-1600 元、洋房 1 笔 2500 元）
租金单价	约 14.00 - 25.25 元/㎡·月

ⓘ 租金样本跨度 3 年、仅 7 笔，且受家具家电配置、楼层、装修年份影响显著，仅作历史记录归档，不构成当前租金水平判断。

三、永川官方最新学区划片归档（2026 年）

根据《重庆市永川区教育委员会关于做好 2026 年义务教育招生入学工作的通知》（永教基〔2026〕10 号）配套公示的《永川区 2026 年城区小学招生范围》（2026-05-29 发布）与《永川区 2026 年城区初中招生范围》（2026-06-16 发布）：

3.1 小学：兴龙湖小学（直接划片）

划片范围原文（节选）	备注
红河大道 319 号（重庆文理学院、中山路街道桃花岛 1 号），和顺大道 658 号（渝西国际）、666 号（时间广场）、958 号（凤栖阁）、966 号（兴龙苑），兴龙大道 777 号（金科中央公园城），兴龙湖二支路 1 号（天秀龙湾）、9 号（江通大厦），兴龙湖东路 199 号（印象台北），灵龙路 899 号（香缇时光三期）、900 号（凌云阁二期）、999 号（凌云阁一期），红河中路 177 号（荷塘月色）、688 号（香缇时光四期），人民大道 768 号（兴龙湖一号）、888 号（香缇时光一期）、968 号（香缇时光二期）、1088 号（香缇时光五期），北大桥村	以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满 6 周岁适龄学生

划片范围原文（节选）

备注

红河大道 319 号（重庆文理学院、中山路街道桃花岛 1 号），和顺大道 658 号（渝西国际）、666 号（时间广场）、958 号（凤栖阁）、966 号（兴龙苑），兴龙大道 777 号（金科中央公园城），兴龙湖二支路 1 号（天秀龙湾）、9 号（江通大厦），兴龙湖东路 199 号（印象台北），灵龙路 899 号（香缇时光三期）、900 号（凌云阁二期）、999 号（凌云阁一期），红河中路 177 号（荷塘月色）、688 号（香缇时光四期），人民大道 768 号（兴龙湖一号）、888 号（香缇时光一期）、968 号（香缇时光二期）、1088 号（香缇时光五期），北大桥村

以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满 6 周岁适龄学生

补充规则原文（"有户无房、有房无户"适用）：

灵龙路 899 号（香缇时光三期），红河中路 688 号（香缇时光四期），人民大道 888 号（香缇时光一期）、968 号（香缇时光二期）、1088 号（香缇时光五期），以上路段范围内"有户无房、有房无户"就读兴龙湖小学或实验小学。

ⓘ 2026 年小学招生范围中以"灵龙路 899 号（香缇时光三期）"明确单独列示于兴龙湖小学招生范围首位附近，属直接划片。本站已核实小区门牌号为灵龙路 899 号，与官方文件一致。

3.2 初中：兴龙湖中学（划片范围覆盖灵龙路）

划片范围原文（节选）	备注
兴龙大道 111、123（协信中心），昌州大道东段双号 890 号、单号 801 号以后路段，和顺大道 388 号、389 号（和顺人家）、658 号（渝西国际）、666 号（时间广场）、966 号（兴龙苑）、958 号（凤栖阁），兴龙湖一支路，兴龙湖二支路（1 号天秀龙湾、9 号江通大厦），兴龙湖东路 199 号（印象台北），人民大道双号 668 号、单号 757 号及以后路段，红河中路 688 号，神龙路 366 号（棠城壹号院），祥龙路，灵龙路，民安路，飞龙路，瑞龙路，腾龙路	以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及"有户无房、有房无户"的小学毕业生

划片范围原文（节选）

备注

兴龙大道 111、123（协信中心），昌州大道东段双号 890 号、单号 801 号以后路段，和顺大道 388 号、389 号（和顺人家）、658 号（渝西国际）、666 号（时间广场）、966 号（兴龙苑）、958 号（凤栖阁），兴龙湖一支路，兴龙湖二支路（1 号天秀龙湾、9 号江通大厦），兴龙湖东路 199 号（印象台北），人民大道双号 668 号、单号 757 号及以后路段，红河中路 688 号，神龙路 366 号（棠城壹号院），祥龙路，灵龙路，民安路，飞龙路，瑞龙路，腾龙路

以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及"有户无房、有房无户"的小学毕业生

ⓘ 兴龙湖中学招生范围以路段口径列示，「灵龙路」整段在列——本小区门牌灵龙路 899 号落在兴龙湖中学招生范围内，属直接对应。

ⓘ 学区划片以永川区教委当年实时公示为准，本文仅作原文归档，不构成任何入学承诺。 入学须满足"适龄儿童户籍、父母房屋产权证明、实际居住地三对口"或由区教委统筹安排。

四、片区配套客观实测解读（直线公里数）

配套类型	主要资源	直线距离 / 说明
教育	兴龙湖小学（本小区小学阶段对应学校）	直线约 0.8 公里
教育	兴龙湖中学（本小区初中阶段对应学校）	直线约 1.0 公里
公园	兴龙湖公园	直线约 1.0 公里
商业	兴龙湖商业中心（含超市、餐饮街区）	直线约 1.0 公里
教育	重庆文理学院（红河大道 319 号）	直线约 1.8 公里
医疗	永川二院分院	直线约 2.2 公里
交通	永川东站（成渝高铁）	直线约 4.2 公里
公交	116 路、501 路、102 路	线路覆盖片区周边，可直达永川火车站、客运中心方向

ⓘ 配套距离说明：上表为直线公里数（基于地图测距工具与本站既有公开资料整理），实际步行 / 驾车距离因道路走向、地形等会大于直线距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺。规划中或在建配套不在本表归档范围。配图为该小区官方沙盘效果图（项目方素材），仅展示建筑形态与组团布局，不代表实际交付效果与周边现状。表中学校同时为"地理邻近资源"与"官方划片学校"，入学资格以第三模块官方文件及当年公示为准。

五、独家合作银行按揭贷款评估指导价

此为骏耀房产网合作银行 2026 年最新按揭贷款评估指导价，全网仅本站公示。

评估项	数据
合作银行按揭评估均价	5150 元/㎡（区间 4800 - 5500 元/㎡）
贷款认定基准	合作银行评估出价与买卖合同成交价两者低值（二手房过户口径）
贷款成数（首套 / 二套统一）	最高 85%（首付最低 15%）
贷款年限	最长 40 年
当前执行利率	首套＝二套＝3.15%
还款方式	等额本息

5.1 结合真实成交样本的首付月供测算（二手房口径）

贷款金额＝ MIN（银行评估出价 5150 元/㎡ × 面积，买卖合同成交价）× 85%。

场景	成交价	银行评估认定值	可贷 85%	最低首付	月供（30 年 / 3.15%）	月供（40 年 / 3.15%）
2026-06-15 高层（89.17 ㎡，最低单价）	41.08 万	41.08 万（成交价更低）	34.92 万	6.16 万	约 1501 元	约 1280 元
2026-09-17 高层（89.17 ㎡，最新一笔）	47.00 万	45.92 万（评估价更低）	39.03 万	7.97 万	约 1677 元	约 1431 元
2026-06-08 高层精装（74.04 ㎡）	47.30 万	38.13 万（评估价更低）	32.41 万	14.89 万	约 1393 元	约 1188 元
2026-07-27 洋房精装（96.30 ㎡）	65.06 万	49.59 万（评估价更低）	42.16 万	22.90 万	约 1812 元	约 1546 元
2024-04-11 高层高位（99.41 ㎡）	88.00 万	51.20 万（评估价更低）	43.52 万	44.48 万	约 1870 元	约 1596 元
2023-02-05 洋房极端个案（89.21 ㎡）	132.00 万	45.94 万（评估价更低）	39.05 万	92.95 万	约 1678 元	约 1432 元

ⓘ 测算说明（务必阅读）： 1. 本小区是"评估价与成交价倒挂"演示最充分的一个：银行评估均价 5150 元/㎡，而高层成交价普遍在 4600-7400 元/㎡、洋房普遍在 6500-8800 元/㎡——洋房几乎全部、高层约半数样本的成交单价高于评估价。以 2026-07-27 洋房为例：成交 65.06 万，银行只按 49.59 万认定，约 15.5 万差额须全部转为首付，首付从"理想值 9.8 万"跳升至 22.90 万。 2. 最后一行极端个案（14797 元/㎡）更进一步：132 万成交中银行只认 45.94 万，首付需 92.95 万——这就是为什么"成交价很高"的房子未必"买得动"。对普通买家，成交单价高出评估价越多的房源，越要提前准备大额首付或与卖方重新议价。 3. 表内利率、成数按 2026 年永川现行口径的理论测算，不构成任何贷款承诺；实际成数、年限、利率以国家政策规定与银行实时审批结果为准。 4. 上述测算未计入契税、维修基金、中介服务费及装修等其他支出。

六、签约前 3 件必查事项

先确认业态，再谈价格。本小区高层与洋房价差约 26%，且面积段、梯户比、物业体验完全不同。签约前确认目标楼栋是高层还是洋房，并对照本文第二模块的对应价格带判断定价是否合理。
算清"评估价差额"再定首付预算（本小区尤为重要）。评估均价 5150 元/㎡低于多数洋房与部分高层的成交单价，差额须全额计入首付。请以目标房源的预评估价重算首付（贷款＝MIN(评估认定值，成交价)×85%），避免签约后首付不足违约。
核实房源挂牌时长与产权年限。台账显示同户型房源有挂牌 2 年以上才成交的案例，说明议价空间与流通速度需逐一判断；请经纪人提供目标房源的真实挂牌起始时间与调价记录。同时确认产权为住宅 50 年口径（以不动产权证载为准），供气报装信息以现场核实为准（房源库未录入）。

七、下期预告

下期小区解析：【香缇时光四期】（永川兴龙湖片区红河中路 688 号，16 栋 823 户，洋房 + 小高层，2019 年建成，评估均价 5900 元/㎡——香缇时光五期中建成最新的组团）。

📌 香缇时光全盘五期门牌号（本站已逐期核实，与 2026 年官方划片文件一致）：一期人民大道 888 号｜二期人民大道 968 号｜三期灵龙路 899 号｜四期红河中路 688 号｜五期人民大道 1088 号。五期小学均为兴龙湖小学、初中均为兴龙湖中学。一期、二期专题已发布，本站按期数顺序逐期归档。

八、标准化合规免责声明

【骏耀房产网合规数据声明】

本文为永川小区楼市百科科普归档内容，仅做本地房产数据整理科普，不做任何房源营销推广、不代看房、不代购，购房请通过合法交易渠道；
楼盘基础参数均以永川住建官方备案及骏耀房产网房源库为准，建筑面积、占地面积、车位、停车费等未录入项目已如实标注"暂无数据"，供气信息已标注"未知"，数据真实可溯源；
成交数据为 2023-2026 年骏耀房产网平台真实闭环历史成交记录（二手房过户口径），高层与洋房分业态统计，仅反映历史价格区间，不代表当前市场实时售价，不构成价格走势判断依据；
学区信息取自永川区教委 2026 年官方公开划片文件原文，仅供置业参考，学区划片以官方实时公示为准，不构成任何入学承诺；
银行按揭评估价、贷款成数、利率、年限等数据为合作银行 2026 年参考标准，具体贷款结果以国家政策规定与银行实时审批为准；
全文所有内容仅为楼市数据科普，不构成任何购房、投资、置换决策建议。

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